Diariamente, realizamos diversos acordos sem se preocupar com as formalidades. Claro, nem tudo feito no dia a dia para ser válido precisa ser formalizado, mas se for comprar ou vender um imóvel, neste caso, é ótimo que seja feito um contrato de compra e venda.
Até porque, frequentemente, os acordos elaborados apenas por via verbal, às vezes não são cumpridos por uma das partes, e, a falta de um documento de compra e venda de imóvel, dificulta, se necessário, uma eventual ajuizamento de ação.
A função do contrato é regular os direitos e deveres, tanto do comprador quanto do vendedor, sendo a sua elaboração crucial para evitar futuras dores de cabeça em caso de descumprimento contratual.
No Brasil, tem-se uma certa resistência na elaboração de contrato por escrito, resultando em acordos verbais, questão um tanto cultural.
Entretanto, esta cultura resulta em uma série de problemas com o passar do tempo, tendo em vista que o descumprimento contratual é algo comum, também, pois, problemas podem acontecer enquanto o acordo ainda está em vigor.
Por melhores que sejam as intenções das partes, a memória das pessoas não é tão boa e, ainda, há outro problema, a questão da interpretação, pois cada um pode entender a negociação que foi feita verbalmente de uma forma diferente.
Sendo assim, não deixe de firmar um contrato de compra e venda na compra de um imóvel ou qualquer que seja o negócio, pois essa é a única maneira de resguardar seus direitos e evitar problemas futuros.
E quando devo fazer o contrato de compra e venda? Há algum valor?
Bom, o Código Civil disciplina um requisito que muitas vezes é ignorado, mas, o seu art. 108 expressa:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Como é possível ver, considera-se essencial a elaboração do contrato em imóveis superiores a 30 salários mínimos pois, apenas, dessa forma será considerado válido o acordo feito entre as partes.
No entanto, como o contrato visa assegurar os direitos e deveres sobre o bem adquirido e ainda, adianta-se sobre eventuais problemas que possam acontecer, já delimitando sua solução, aconselha-se que o Contrato sempre seja feito.
Isso porque, a maioria das transações de imóveis são de valores mais altos e que, caso a negociação não saia como esperado, o Contrato será um aliado na recuperação do seu crédito ou do imóvel.
Agora, algumas dicas de cláusulas essenciais em um contrato de compra e venda de imóvel:
É muito importante que o contrato tenha essas cláusulas, haja vista que estas evitam grandes problemas, e sem elas é possível invalidar o contrato.
Assim o Contrato deve falar sobre o Objeto, deve descrever o imóvel, como o número do registro e a localização do imóvel.
O preço deve estar estabelecido no contrato, bem claro, para que posteriormente não haja dúvidas, em conjunto, deve-se estabelecer a forma de pagamento, geralmente as informações utilizadas são: o sinal, a quantidade de parcelas e as datas de pagamento.
Caso haja algum documento necessário para entrega ou outras Obrigações, é bom fazer constar as Obrigações e prazos para o cumprimento, deixando estipulados as datas e consequências em caso de descumprimento.
É necessário estipular o momento em que o comprador tomará a Posse do imóvel, que deverá ser acordada por vocês, é muito comum isso acontecer após o sinal, mas, também pode ser estipulado após a quitação ou durante o pagamento, tudo depende do acordado.
Não se pode esquecer de deixar expresso se é possível desistir do contrato, para isso, vale a pena colocar uma cláusula de possibilidade de retratação.
Por fim, bem importante, penalidades para caso de descumprimento de alguma obrigação, e não esqueça, de especificar um foro para a solução de demandas jurídicas e de assinatura de testemunhas.
Assim, essas são algumas das cláusulas que não deve deixar de estar presente no contrato, sendo que a inclusão de mais cláusulas pode ser necessária de acordo com situação específica de cada venda, do imóvel que está sendo negociado ou também do interesse das partes (vendedor ou comprador).
